Si un inquilino no paga el alquiler, el propietario puede tomar una serie de medidas para intentar solucionar el problema. Lo primero que debe hacer el propietario es enviar una notificación; carta certificada, burofax etc. de requerimiento de pago al inquilino.
Si no paga, debe iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago ante los tribunales, que se denomina desahucio.
l desahucio por falta de pago constituye uno de los procedimientos judiciales más comunes en el ámbito del derecho inmobiliario español. Si bien el marco legal tiende a favorecer la protección del derecho de propiedad del arrendador, existen precedentes judiciales y estrategias legales que pueden inclinar la balanza a favor del arrendatario, proporcionando bases para una defensa sólida.
DESAHUCIO DE INQUILINOS
La acción de desahucio y el correspondiente juicio de desahucio, lo que resuelve es el contrato de alquiler y lo que persigue es recuperar la posesión del inmueble.
Las causas se encuentran establecidas en el art. 1569 del Código Civil y fuera de estas causas establecidas el arrendatario, podrá según lo dispuesto en los artículos 1577 y 1581, aprovechar lo que estos artículos le brindan, y continuar con el arrendamiento hasta que finalice el plazo legal establecido.
En la ley de 2009 se reforma para agilizar el procedimiento y aparece lo que se ha dado en llamar «desahucio express»
En el desahucio por falta de pago del alquiler se puede producir la enervación, que consiste en que el arrendatario page al arrendador o ponga a su disposición el dinero, bien judicialmente o notarialmente.
COMO ES EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
- En España, el procedimiento de desahucio por falta de pago puede variar ligeramente dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble en cuestión, pero generalmente sigue los siguientes pasos:
- Comunicación al arrendatario: El propietario debe notificar al arrendatario por escrito la falta de pago y conceder un plazo de 10 días para que pague la cantidad adeudada.
- Demanda judicial: Si transcurridos los 10 días el arrendatario no ha pagado, el propietario puede presentar una demanda judicial para reclamar el pago de la deuda y solicitar el desahucio.
- Citación judicial: Una vez presentada la demanda, el juez citará a las partes a una audiencia para intentar llegar a un acuerdo. Si no se llega a un acuerdo, se celebrará un juicio.
- Sentencia: Si el juez determina que el arrendatario no ha pagado la cantidad adeudada, dictará una sentencia que incluirá la obligación de desalojar el inmueble en un plazo de 10 días y de abonar las cantidades adeudadas más los intereses y las costas procesales.
- Ejecución de la sentencia: Si el arrendatario no abandona el inmueble voluntariamente tras la sentencia, el propietario podrá solicitar la ejecución forzosa de la misma. El juez puede ordenar el desalojo del inmueble mediante la fuerza pública si es necesario.
Es importante tener en cuenta que en algunos casos el inquilino puede presentar recursos y solicitar aplazamientos en el pago de las cantidades adeudadas. Por tanto, el procedimiento puede alargarse en el tiempo.
QUE ES LA ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO
La enervación es un mecanismo que permite al arrendatario evitar el desahucio por falta de pago si, antes de que se dicte la sentencia que ordena el desalojo, paga las cantidades adeudadas y los intereses correspondientes.
El plazo para realizar la enervación es de 10 días desde la notificación de la demanda al arrendatario. Durante este plazo, el arrendatario puede pagar todas las cantidades adeudadas y evitar así el desahucio.
Si el arrendatario realiza el pago durante este plazo, la acción de desahucio se considera enervada, es decir, que el proceso de desahucio se detiene y el arrendatario puede seguir ocupando el inmueble en cuestión.
Es importante destacar que el derecho de enervación solo puede ejercerse una vez durante la vigencia del contrato de arrendamiento y solo por impago de rentas. Además, si el arrendatario vuelve a incumplir sus obligaciones de pago, el propietario puede iniciar un nuevo procedimiento de desahucio sin necesidad de conceder un nuevo plazo de enervación.
EL DESAHUCIO DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL INQUILINO
Estrategias de Defensa:
Pago de la Deuda:
- Pago Total: El arrendatario puede extinguir la causa del desahucio mediante el pago total de las cantidades debidas antes de la fecha del juicio. Este pago debe incluir todos los alquileres vencidos, así como cualquier gasto legal incurrido por el arrendador hasta ese momento.
- Consiganación del Pago: Si el arrendador rechaza el pago, el arrendatario puede consignar judicialmente las cantidades adeudadas. Esta acción puede suspender o finalizar el proceso de desahucio.
Enervación de la Acción:
La Ley permite al arrendatario la acción de enervar, por única vez durante la vigencia del contrato, evitar el desahucio pagando todas las cantidades debidas antes de la celebración del juicio, siempre que no se haya hecho uso de este derecho anteriormente.
Errores Procesales:
Verificar que el proceso se haya llevado a cabo conforme a la normativa vigente, incluyendo la correcta notificación de la demanda y el cumplimiento de los plazos legales. Cualquier error en el procedimiento puede ser motivo para solicitar la nulidad de actuaciones.
Acuerdos de Pago y Mediación:
Negociar con el arrendador un plan de pago o la reestructuración de la deuda puede ser una solución viable. La mediación es una opción recomendada por el sistema judicial español para resolver conflictos sin llegar a juicio.
Revisión del Contrato de Arrendamiento:
Es recomendable revisar el contrato en busca de cláusulas abusivas o condiciones que no cumplan con la normativa actual, lo cual podría invalidar ciertos aspectos de la demanda.
