DEMANDA POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRAS

DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO EN QUE SE RECLAMAN LAS ARRAS DOBLADAS POR DESISTIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE.

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE MADRID
Dª ……………….., Procuradora de los Tribunales, y de CONSTRUCTORA, S.L., con C.I.F. nº ……………….., y domicilio social en ……………….., calle ……………….., conforme acredito mediante poder para pleitos, que acepto y acompaño mediante reproducción de su copia auténtica, para que ésta me sea devuelta, previo testimonio bastante en autos, dirigida por el Letrado en ejercicio del Iltre. Colegio de Abogados de ……………….., D. ……………….., con despacho abierto en ……………….., calle ……………….. ante el Juzgado comparezco y como mejor en Derecho proceda, DIGO:

Que por medio del presente escrito interpongo Juicio Declarativo Ordinario en reclamación de CANTIDAD, debiéndose considerar como demandados a DON JOSÉ……………….,y su esposa DOÑA LUCÍA ………………..,que deberán ser citados en ……………….., calle ……………….., con base en los siguientes:

HECHOS

PRIMERO.– Mi mandante, a través de su administrador social único, D.LUIS ……………….., convino con los demandados un contrato de compraventa de la vivienda del piso ……………….. de la calle ……………….., nº ……………….. de ……………….., el ……………….. de ……………….. de ……………….., que se plasmó en el documento que como nº 1 se acompaña.
En el ordinal segundo de las disposiciones documentadas, extremo 1), párrafo segundo, se dijo que la compradora, hoy demandante, entregaba ……………….. euros en el acto, ‘siendo dicha cantidad en concepto de arras penitenciales, conforme establece el art. 1.454 del C.c., pudiendo el vendedor desistir de la presente venta, devolviendo por duplicadas las arras al comprador ……………….., o desistir el comprador, perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras’.

SEGUNDO.- Dicho documento fue redactado por la Agencia de la Propiedad Inmobiliaria ‘Santa ……………….. ‘, que era la encargada por los demandados para la gestión de venta, y antes de su firma se facilitó copia del modelo a esta parte, por lo que se supone que igualmente a los vendedores, firmándose el día de su fecha el original y dos copias en la oficina de dicha Agencia.

TERCERO.- Conforme se prueba con el respectivo documento original, que aportamos como documento nº 2, con fecha ……………….. de ……………….. de ……………….., la abogada de los demandados, Sra. U ……………….., en nombre y como mandataria de sus clientes, como literalmente se dice, enteró al abogado de los actores, Sr. S ……………….., el cual suscribía recibo y se comprometía a hacerlo llegar a sus patrocinados, una notificación en forma de ‘la voluntad de mis representados de rescindir el contrato suscrito entre ellos, y CONSTRUCTORA  S.L., con fecha ……………….. de ……………….. de ……………….., haciendo uso de la facultad de desistir del referido contrato prevista en la cláusula segunda, condición 1ª .
En la carta se invitaba a que los compradores facilitaran número de cuenta bancaria o cualquier otro medio de pago acreditativo, para hacer efectivas las cantidades que debía reembolsar la parte vendedora.

CUARTO.- En carta que suscribía D. JOSÉ ……………….., demandado, el ……………….. de ……………….. de ……………….., se afirmaba que ‘tal desistimiento es ajeno a nuestra voluntad, y está determinado principalmente porque tras haber sido asesorados en el Departamento de Vivienda del Gobierno Autonómico, la vivienda a transmitir, situada en la calle ……………….., nº ……………….. de ……………….., se halla acogida a la Ley de Viviendas de Protección Oficial. Por tanto, se encuentra sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivada del régimen de viviendas de protección oficial, no siendo libre su venta en la actualidad’. Se acompaña como documento nº 3.

QUINTO.- Transcurridos ocho meses y medio desde la firma del documento privado, y después de variopintas discusiones entre los abogados de las partes, los demandados devolvieron a la compradora, mi patrocinada, los ……………….. millones entregados por ésta, que tuvieron por espacio de ocho meses y medio, mediante ingreso en la cta. cte. nº ……………….. del Banco ……………….., aperturada por CONSTRUCTORA S.L.
Se acompaña resguardo de abono como documento nº 4.

SEXTO.- Han sido infructuosos todos los intentos de lograr avenencia de los vendedores a que cumplieran sus compromisos, aduciéndose por estos diversidad de excusas, por lo que en fecha ……………….. de ……………….. de ……………….., mi poderdante remitió por conducto notarial carta en que se exigía a los demandados que doblaran la suma, que en concepto de contraprestación por haberse de allanar mi parte a la denuncia del contrato que se pactó, y el silencio ante la misma de los demandados es lo que justifica la ‘litis’.
Adjuntamos el acta notarial con carta y acuse de recibo como documento nº 5.
A estos hechos le son de aplicación los siguientes

FUNDAMENTOS DE DERECHO JURÍDICO PROCESALES

A) Subjetivos:
I.- COMPETENCIA
Sin duda en cuanto a la jurisdicción de los tribunales del Reino en su orden civil, le corresponde conocer de este asunto al Juzgado a quien tengo el honor de dirigirme por ser el de Primera Instancia (arts. 85 LOPJ y 45 LEC) del lugar del domicilio de los demandados, puesto que corresponde en fuero genérico de las personas físicas del art. 50.1 LEC, dado que no hay previsto otro específico para la materia o acción que se ejercita.
II.- PARTES
CAPACIDAD. Tanto la actora, mi patrocinada, como los dos demandados, la primera sociedad mercantil intitulada e inscrita, y los segundos personas físicas mayores de edad, respecto de las que no consta limitación de ejercicio de derechos civiles, detentan capacidad para ser parte (arts. 6.1.1º y 3º LEC), y capacidad procesal, o de obrar en este concreto juicio (art. 7.1 y 4 LEC).
LEGITIMACIÓN. Le corresponde la legitimación activa ordinaria directa (art. 10.1 LEC) a mi representada por su condición de compradora en el contrato objeto del pleito, titular del derecho de crédito, y ostentan los demandados la legitimación pasiva correlativa, por ser quienes tenían carácter de vendedores en el mismo contrato, y sobre los que pesa la obligación por haber desistido, a ambos a quienes afecta la pretensión indemnizatoria que se formula (art. 5.2 LEC), ya que a pesar de que cualquiera de los casados en régimen de gananciales puede defender los bienes e intereses comunes por vía de excepción (art. 1.385.pfo.2º CCiv), los dos codemandados fueron contratantes.
POSTULACIÓN. Esta parte, como será debido para la personación que convenga a la contraria, comparece por medio de Procurador de los Tribunales habilitado ante el tribunal (art. 23.1 LEC), y bajo la dirección del Letrado en ejercicio (art. 31.1 LEC).
B) Objetivos:
PROCEDIMIENTO
El procedimiento a través del cual se ha de sustanciar la pretensiónes el correspondiente al JUICIO ORDINARIO, conforme arts. 248 y 249.2 LEC, y se seguirá por los trámites de los arts. 399 a 436 LEC, puesto que es aplicable el criterio subordinado de la cuantía superior a 3.000 euros, dado que la materia no es de las listadas en art. 249.1 LEC.
IV.- CUANTÍA
Se señala como cuantía de la demanda la de ……………….. euros ( ……………….. € ), que integra la cantidad líquida reclamada conforme art. art. 251.1ª LEC.
JURIDICO SUSTANTIVOS
Se agita una acción de cumplimiento del pacto de facultativo desistimiento unilateral del contrato por el vendedor a cambio del pago de arras dobladas.
Validez del contrato. El contrato privado de compraventa fue redactado conforme a un modelo ‘ad hoc’ que preparó la Agencia de la Propiedad Inmobiliaria Santa ……………….., lo cual, en absoluto puede servir para privar de efectos vinculantes a las estipulaciones del mismo. Prevenciones legales especiales hay, en protección de consumidores y usuarios, que se refieren a contratos de adhesión en las relaciones entre empresario y adherente, y no tiene nada qué ver con los modelos o formularios de contrato de los que puedan valerse los particulares para convenir, siendo además que precisamente los demandados fueron los que reclutaron dicha Agencia para la intermediación. El principio de Derecho (art. 6.1 en relación con art. 1.091 CCiv), es que los mayores de edad, sin que hayan sido incapacitados por sentencia firme, pueden contratar y se obligan con arreglo a toda la extensión consignada en art. 1.258 CCiv.
Si algún hecho impeditivo de la eficacia del contrato se alegara de contrario, a dicha parte correspondería la prueba (art. 217.3 LEC).
Si quien proporcionó el modelo de contrato e intermedió en la operación debió o no saber de algún aspecto técnico jurídico, o debió advertirlo a los vendedores, es algo perfectamente ajeno a la presente ‘litis’.
Interpretación. En el contrato existe una cláusula indubitada que pacta las arras del at. 1.454 CCiv, y si el canon hermeneútico de la voluntad realmente querida por los contratantes es cierto que se contempla en el art. 1.281.pfo.2º CCiv, es expresamente subsidiario de que los términos del contrato no sean suficientemente claros, principio de ‘in claris interpretatio non fit’ que subordina a todos los demás, y que no entran en juego más que si hay motivo para estimar que la voluntad aparente, que sea oscura, discrepa de la real. Además, la voluntad contractual prevalente es la concorde de los contratantes, y no la de uno de ellos, como pueden ser los vendedores en el caso, frente al tenor expreso y claro de una estipulación muy habitual, como la descrita en el fáctico.

Arras penitenciales. Hay que precisar los conceptos de resolución, rescisión y desistimiento, con relación al contrato, que son parcialmente diferentes, aunque es cierto que el mismo art. 1.454 CCiv, emplea el término de rescisión incorrectamente. Para lo que es menester aquí, debe tenerse en cuenta, que no tratamos de resolución contractual causal, ya que no ha habido denuncia de incumplimiento de obligaciones por ninguna de las partes, ni tampoco hay causa legal de rescisión, que es ajena al incumplimiento pero supone déficit de capacidad o fraudulencia en el Derecho común. Precisamente, se ha eludido incumplir por los vendedores mediante desistimiento, y lo que se denuncia es la obligación consecuente al contrato desistido, y no al cumplimiento del contrato.

El desistimiento es la resolución ‘ad nutum’ o sin una causa fundada en incumplimiento del contrato, que con el riesgo de la categoría científica no consagrada de los derechos potestativos, se ha dicho que es el derecho potestativo de resolución contractual por pacto (STS de 19 de junio de 1986), y que se regula en varias figuras contractuales típicas. En la compraventa no pertenece al contenido típico, pero se prevé como pacto posible en el citado precepto, y significa emitir una declaración de voluntad recepticia y eficaz cabalmente contraria a la que dio luz al contrato, retractándose y resolviéndolo.
Si se prueba un desistimiento o una ‘rescisión’ del art. 1.454 CCiv, con esas palabras, explicitado en documento que suscribió la abogada de los demandados, no tiene ningún sentido empeñarse en que los vendedores han actuado de buena fe, y aún que querían cumplir, porque ningún incumplimiento está en liza, habida cuenta que la facultad de desistir estaba pactada.
La doctrina jurisprudencial distingue en cuanto a las arras o señal de la compraventa, entre las confirmatorias, que suponen entrega de cosa o cantidad en signo de ratificación del contrato perfeccionado, las penitenciales, que suponen la misma entrega en previsión de una prerrogativa de desistimiento que se admite por las partes, y las penales, que se fijan en garantía de la indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento, sin autorización a la efectividad de un desistimiento (SSTS de 17 de febrero de 1982, 19 de octubre de 1984, 10 de marzo de 1986, o 9 de marzo de 1989).
El contrato de autos expresa con claridad que se dieron arras penitenciales, y probado el desistimiento, procede declarar la obligación de los vendedores, de pago de otro tanto como la cantidad que entregó  CONSTRUCTORA, S.L., y que le ha sido al fin devuelta.
La demandados, en su discusión preprocesal, han aducido que las arras se pactaron para supuesto de desistimiento caprichoso, y no para imposibilidad de cumplir.
No puede aceptarse que la voluntad de los vendedores que, por sí y ante sí (en contravención del art. 1.256 CCiv), interpreten qué es lo caprichoso o no.
Las prohibiciones de disponer o las cargas de lo que se vende, tienen que ser conocidas y advertidas al comprador por el vendedor, ya que tocan a la capacidad contractual, la eficacia del negocio, y los vicios de cara a las acciones edilicias, siendo precisamente caprichoso concertar una compraventa con precio de ……………….. euros, y de una vivienda, sin precaverse de la existencia de tales circunstancias, para ‘descubrirlas’ para cuando hay que transmitir el dominio, es decir, consumar la compraventa perfeccionada, y con precio parcialmente anticipado.

De suyo, el vender sin mención de carga o prohibición de enajenar, que existiera, significaría un incumplimiento contractual radical de la compraventa. Retractarse, al comprobar una prohibición o gravamen, pues, es jurídicamente consecuencia caprichosa de la venta caprichosa, como no lo serían la pérdida de la cosa sin culpa, o las circunstancias sobrevenidas en los sujetos o el objeto, que no son ejemplos comparables. Lo que vedaba la compraventa, según la tesis de los demandados, era algo anterior a concertarla, y que no se advertía, ni se hacía desaparecer por el vendedor.
Por otro lado, en cuanto a la imposibilidad de cumplir, no se nos especifica qué impedía jurídicamente la venta, ya que lo que puede saberse de la normativa administrativa de viviendas de protección oficial, no indica prohibiciones, ni determinan nulidad del contrato, sino que son limitaciones del precio de venta, o derechos de adquisición preferente de la entidad gubernativa correspondiente.
En definitiva, el que no se intente acreditar perjuicio real de la actora, para nada interviene en la solución predicha de la condena a cumplir en este caso, puesto que ya se ha diferenciado, no es caso de arras como cláusula penal para acción de cumplimiento con indemnización de daños y perjuicios.
Intereses. El precio debido devenga intereses moratorios, al tipo legal, desde la constitución en mora por la intimación extrajudicial de ……………….. de ……………….. de ……………….., según se pide, y conforme arts. 1.100, 1.101 y 1.108 CCiv, ya que no hay problema de iliquidez.
COSTAS
Serán de cuenta de los codemandados, como previene el art. 394.1 LEC, consagrando el principio de vencimiento cuasiobjetivo para declarativos en primera instancia.
Por lo expuesto,
AL JUZGADO SUPLICO que tenga por presentado este escrito, lo admita, y tenga por deducida DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO en la representación que ostento de CONSTRUCTORA, S.L.,la admita frente a DON JOSÉ, y Dª.LUCÍA, a los que confiera traslado de la demanda para que la contesten, si fuera de su interés, luego reciba el pleito a prueba, y dicte en su día Sentencia por la que condene a los demandados a pagar a la entidad actora la cantidad de ……………….. euros ( ……………….. € ), incrementada en los intereses calculados al tipo legal desde el ……………….. de ……………….. de ……………….. hasta el dictado de la Sentencia, así como reintegren a la actora las costas del procedimiento.
Es Justicia de hacerse en ……………….., a ……………….. de ……………….. de ………………..
Firma de Abogado y número de colegiado: ……………….. Firma del Procurador: ………………..