Demanda por incumplimiento de contrato de arras

Cuando una compraventa no llega a formalizarse, el contrato de arras es el punto de partida para determinar quién incumplió y qué puede reclamarse. Sin embargo, no todo anticipo permite al comprador exigir automáticamente el doble ni autoriza siempre a cualquiera de las partes a desistir.

Antes de presentar una demanda deben examinarse el texto íntegro del contrato, los mensajes intercambiados, la fecha prevista para la escritura, las condiciones de financiación, los requerimientos realizados y la conducta de las dos partes.

El modelo incluido en esta página es orientativo y está pensado para un comprador que reclama la devolución duplicada de unas arras claramente pactadas como penitenciales tras el desistimiento imputable al vendedor. Si el contrato contiene arras confirmatorias o penales, la pretensión debe formularse de otra manera.

Solicite la revisión del contrato de arras antes de efectuar un requerimiento definitivo o presentar una demanda.

Qué es un contrato de arras

Las arras son una cantidad entregada al celebrar un contrato relacionado con una futura compraventa. Su efecto jurídico depende de lo que las partes hayan pactado realmente, no solo del título del documento.

Arras confirmatorias

Confirman la celebración del contrato y normalmente constituyen un anticipo del precio. No conceden por sí solas una facultad libre de desistimiento. Si una parte incumple, la otra puede solicitar el cumplimiento o la resolución con indemnización de daños y perjuicios cuando concurran sus requisitos.

Arras penitenciales

Permiten desvincularse del contrato en los términos del artículo 1454 del Código Civil: el comprador pierde las arras si desiste y el vendedor debe devolverlas duplicadas si es quien se aparta de la operación.

Este efecto excepcional debe desprenderse con claridad del contrato. La mera utilización de la palabra «arras» no siempre basta para calificarlas como penitenciales.

Arras penales

Funcionan como garantía del cumplimiento y como pena pactada para el caso de incumplimiento. Su compatibilidad con el cumplimiento o con una indemnización adicional depende de la redacción contractual y de las normas sobre cláusula penal.

¿Cuándo existe incumplimiento?

Para atribuir el incumplimiento a una parte debe comprobarse si la obligación era exigible y si la otra parte estaba en condiciones de cumplir. Algunos supuestos habituales son:

• El vendedor se niega a otorgar la escritura sin causa contractual.
• El vendedor vende el inmueble a un tercero.
• El inmueble presenta cargas o limitaciones que debían cancelarse.
• El comprador no paga el resto del precio en la fecha acordada.
• La parte obligada no comparece en la notaría tras ser requerida.
• No se cumple una condición expresamente pactada, como la obtención de financiación.
• Una de las partes pretende modificar unilateralmente el precio o las condiciones esenciales.

Que el banco deniegue la hipoteca no libera necesariamente al comprador. Solo producirá ese efecto cuando el contrato haya condicionado eficazmente la operación a la financiación o concurra otra circunstancia jurídicamente relevante.

Qué puede reclamar el comprador

La pretensión dependerá de la naturaleza de las arras y del incumplimiento:

• Arras penitenciales: devolución duplicada si el vendedor desiste conforme al pacto y al artículo 1454 del Código Civil.
• Arras confirmatorias: cumplimiento del contrato o resolución por incumplimiento, con los daños acreditados que procedan.
• Arras penales: aplicación de la penalización en los términos pactados.
• Nulidad o anulabilidad: restitución de cantidades cuando el contrato resulte inválido por una causa legal.

La reclamación debe evitar duplicidades indemnizatorias. No siempre pueden acumularse el doble de las arras, la devolución de la cantidad inicial y todos los daños alegados.

Qué puede reclamar el vendedor

Si el incumplimiento corresponde al comprador, el vendedor puede tener derecho a conservar las arras penitenciales, aplicar la cláusula penal o exigir el cumplimiento o la resolución, dependiendo del contrato.

Antes de disponer nuevamente del inmueble es aconsejable dejar constancia del incumplimiento y de la resolución contractual. Vender inmediatamente a un tercero sin formalizar correctamente la situación puede generar una controversia adicional.

Requerimiento y negociación previa

Antes de demandar conviene enviar un requerimiento fehaciente. Debe identificar el contrato, describir el incumplimiento, concretar lo solicitado y conceder un plazo razonable cuando proceda.

Además, la Ley Orgánica 1/2025 exige con carácter general intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de los procesos civiles declarativos, salvo las excepciones legales. El requerimiento o la negociación deberán configurarse de modo que cumplan los requisitos aplicables y permitan acreditar el intento.

Resulta esencial conservar tanto el contenido enviado como la prueba de entrega, recepción o rechazo. Un mensaje informal puede no acreditar adecuadamente el objeto y el resultado de la negociación.

Documentos y pruebas importantes

• Contrato de reserva, arras y sus anexos.
• Justificante de transferencia o entrega de la cantidad.
• Publicidad o ficha del inmueble, cuando sea relevante.
• Correos electrónicos, mensajes y comunicaciones con la inmobiliaria.
• Propuesta de notaría y comunicaciones sobre la firma.
• Requerimientos fehacientes y prueba de su recepción.
• Nota simple y documentación relativa a cargas.
• Solicitud y respuesta de financiación, si existe condición hipotecaria.
• Facturas o documentos acreditativos de daños concretos.

Juzgado competente, procedimiento y cuantía

La competencia territorial debe estudiarse conforme a las reglas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, atendiendo, entre otros datos, al domicilio del demandado, la condición de consumidor de alguna de las partes y las cláusulas contractuales válidamente pactadas. El lugar donde se encuentra el inmueble no determina por sí solo la competencia en todas las reclamaciones de arras.

Cuando la pretensión consiste en reclamar una cantidad, el cauce suele depender de su cuantía: con carácter general, juicio verbal hasta 15.000 euros y juicio ordinario cuando se supera esa cantidad, sin perjuicio de las reglas especiales aplicables.

Normalmente serán necesarios abogado y procurador cuando la cuantía exceda de 2.000 euros. Incluso por debajo de esa cifra resulta aconsejable asesoramiento cuando se discute la calificación de las arras.

Plazo para reclamar

Las acciones personales sin plazo especial prescriben, con carácter general, a los cinco años desde que puede exigirse el cumplimiento, conforme al artículo 1964.2 del Código Civil. El cómputo exacto y los actos que interrumpen o suspenden el plazo deben revisarse en cada caso.

No conviene esperar: el transcurso del tiempo dificulta la conservación de comunicaciones, la localización de testigos y la acreditación de los daños.

Modelo orientativo de demanda para reclamar arras penitenciales duplicadas

AL TRIBUNAL DE INSTANCIA DE [LOCALIDAD]
SECCIÓN CIVIL
QUE POR TURNO CORRESPONDA

DON/DOÑA [PROCURADOR/A], Procurador/a de los Tribunales, en nombre y representación de DON/DOÑA [COMPRADOR/A], según acredito mediante [PODER APUD ACTA/PODER NOTARIAL], bajo la dirección letrada de DON/DOÑA [ABOGADO/A], ante el Tribunal comparezco y DIGO:

Que interpongo DEMANDA DE JUICIO [VERBAL/ORDINARIO] EN RECLAMACIÓN DE CANTIDAD POR DESISTIMIENTO DEL VENDEDOR EN CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES contra DON/DOÑA [VENDEDOR/A], con domicilio en [DOMICILIO], por importe de [CANTIDAD] euros, más intereses y costas, con base en los siguientes:

HECHOS

Primero.— Contrato de arras.
El día [FECHA], demandante y demandado suscribieron un contrato relativo a la compraventa del inmueble situado en [DIRECCIÓN Y DATOS REGISTRALES SI PROCEDEN], por un precio total de [PRECIO] euros.

Se acompaña el contrato como documento número 1.

Segundo.— Carácter penitencial expresamente pactado.
La cláusula [NÚMERO] estableció expresamente que la cantidad entregada tenía naturaleza de arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil y que, si el vendedor desistía, debía devolverlas duplicadas.

Tercero.— Entrega de las arras.
La parte compradora entregó al vendedor la cantidad de [CANTIDAD] euros mediante [TRANSFERENCIA/OTRO MEDIO]. Se aporta justificante como documento número 2.

Cuarto.— Cumplimiento de la parte compradora.
La parte demandante cumplió las obligaciones asumidas y se encontraba en disposición de otorgar la escritura y satisfacer el resto del precio. En particular, [DESCRIBIR ACTUACIONES: FINANCIACIÓN, PROPUESTA DE NOTARÍA, DISPONIBILIDAD DE FONDOS].

Quinto.— Desistimiento del vendedor.
El vendedor comunicó su decisión de no formalizar la compraventa el día [FECHA] mediante [MEDIO], o realizó actos inequívocos de desistimiento consistentes en [DESCRIPCIÓN].

Sexto.— Reclamación y actividad negociadora previa.
Con fecha [FECHA] se requirió al demandado para que devolviera la cantidad duplicada de [IMPORTE] euros y se promovió [MODALIDAD DE MASC]. El intento terminó sin acuerdo, según los documentos números [NÚMEROS].

Séptimo.— Cantidad reclamada.
Habiéndose entregado [X] euros y siendo aplicable la devolución duplicada, se reclaman [2X] euros. De dicha suma se descontará cualquier cantidad que ya hubiera sido restituida.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I.— Jurisdicción y competencia.
Corresponde conocer del asunto al orden jurisdiccional civil y a la sección civil territorialmente competente conforme a las reglas aplicables de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

II.— Capacidad, representación y legitimación.
Las partes poseen capacidad procesal. La legitimación activa corresponde al comprador que entregó las arras y la pasiva al vendedor que asumió la obligación de devolverlas duplicadas.

III.— Procedimiento y cuantía.
La demanda se tramitará por juicio [VERBAL/ORDINARIO], atendiendo a la cuantía de [CANTIDAD] euros y a los artículos 249 y 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

IV.— Fondo.
Son aplicables los artículos 1091, 1101, 1124, 1255 y 1454 del Código Civil, de acuerdo con la naturaleza del pacto y el desistimiento acreditado.

V.— Negociación previa.
Se ha cumplido el requisito de procedibilidad mediante la actividad negociadora descrita y acreditada documentalmente.

VI.— Intereses.
Proceden los intereses legales desde la fecha jurídicamente aplicable y los intereses procesales desde la sentencia, conforme a los artículos 1100 y 1108 del Código Civil y 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VII.— Costas.
Resulta aplicable el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SUPLICO AL TRIBUNAL

Que admita la demanda y dicte sentencia por la que condene a DON/DOÑA [DEMANDADO/A] a abonar a la parte demandante la cantidad de [IMPORTE] euros, más los intereses que legalmente correspondan y las costas cuando proceda.

Es Justicia que pido en [LOCALIDAD], a [FECHA].

Firma del/de la abogado/a     Firma del/de la procurador/a

Revisión jurídica del contrato

La palabra utilizada por las partes no siempre decide la naturaleza de las arras. Debe interpretarse el contrato completo y la conducta posterior. Por eso, antes de enviar un requerimiento que pueda cerrar otras opciones, conviene determinar si interesa exigir el cumplimiento, resolver el contrato o reclamar una cantidad.

Puede consultar otros servicios de derecho civil, conocer la trayectoria de José Martín García o contactar con el despacho.

Preguntas frecuentes

¿Siempre tiene que devolver el vendedor el doble de las arras?

No. Esa consecuencia es propia de las arras penitenciales cuando el vendedor desiste en los términos pactados. Las arras confirmatorias y penales producen efectos diferentes.

¿Puedo desistir si el banco no me concede la hipoteca?

Depende del contrato. Si la compra quedó expresamente condicionada a obtener financiación, puede existir una vía para recuperar la cantidad. Sin esa condición, la denegación no libera automáticamente al comprador.

¿Debo acudir a la notaría para demostrar el incumplimiento?

No en todos los casos, pero la convocatoria fehaciente y la comparecencia pueden ser pruebas importantes. Debe valorarse si la fecha era esencial y si la otra parte había manifestado ya inequívocamente que no cumpliría.

¿Es obligatorio reclamar antes de demandar?

Con carácter general debe intentarse una negociación previa en los procesos civiles declarativos, salvo excepción legal. Además, el requerimiento permite precisar la pretensión y documentar la posición de las partes.

¿Cuándo prescribe la reclamación?

Como regla general, las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueden ejercitarse. El cómputo y sus posibles interrupciones deben analizarse individualmente.

¿Puedo reclamar además otros daños?

Depende de la naturaleza de las arras, del pacto contractual y de que los daños sean reales, previsibles, acreditables y compatibles con la consecuencia ya reclamada.